低予算でアパート経営|投資対象はワンルームや戸建てだけじゃない!

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「不動産投資を始めたい、でも何から手を付ければよいか・・・」。そんな方がいたら、私がいつもオススメしているのは「まずは最低限の準備をしましょう」と。

「自分が今どれくらいのお金をもっていて、これからどうしたいのか」という現状整理に加えて、不動産投資の入門的なところ、基礎的なところは勉強をしましょうということ。

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不動産投資にかけるべき予算とは?

その上で、どんな物件に投資をすべきかを考えていくわけですが・・・、私はだいたいの場合「まずは少額の物件から検討しましょう」という話をしています。

低価格物件の不動産投資メリットは、何と言っても最初の負担が小さいということ。銀行ローンで買うにも、現金一括で買うにも、「金額的にチャレンジしやすい」という点は大きいですよね。

特に、今から不動産投資を始めるという方には「最初の投資対象」としては、判断と決断のしやすい対象になるはずです。では、少額の物件とは、どんな物件でしょうか?

不動産投資 コツコツ

少額の予算でも可能な不動産投資:ワンルームマンション?

とは言え・・・。実際のところ「不動産」というものは、もともとが高額の存在。低価格な物件と言っても、限られてきます。

まだそれほど不動産投資の勉強をされていない方から返ってくる反応は「少額だと、ワンルームマンションへの投資くらいでしょうかね・・・」というもの。実際、不動産投資の経験が無い方を対象にした「ワンルームマンション投資」のセミナーは多いですね。

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たしかに数千万円、数億円もするような「一棟モノ」のアパートやマンションに投資をするよりも、1000万円台での投資が可能な「ワンルームマンション投資」は、初心者にとって身近に感じられやすいのかもしれません。

少額の予算でも可能な不動産投資:戸建てボロ物件?

一方で、少しばかり勉強をされた方の場合、「戸建てボロ物件への投資」という方法を考え始めます。地方の一戸建てのボロ家を購入し、リフォームして再生させていくという方法。

地方の一戸建て物件を探してみると、信じられないかもしれませんが、1000万円前後の一戸建てがゴロゴロしています。中には数百万円程度で手に入る家も・・・。

不動産投資の入門者・未経験者からすれば「え? 1000万円台の物件って、ワンルームマンション以外にもあるの?」と驚かれることもあります。

いずれにしても、少額の投資を考えるとき、多くの方の頭から消えてしまうのは「一棟モノ」のアパートやマンションへ投資するという考え方。少額の予算では無理でしょう?って思われてしまうようなのです。

少額予算であっても、ぜひ「一棟モノ」物件を検討しよう!!

私は、ワンルームマンション投資、とくに新築でのワンルームマンション投資はオススメしていません。

「新築ワンルームマンションを考えようと思うんだけど・・・」という声をいただいたら、「それ以外の選択肢も考えてみて下さい」と、少し強めにお伝えをしています。

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「少額の予算なんだから、そもそも一棟モノなんて無理でしょう?」と言われることもありますが、いやいや、きちんと探せばあるんです。

私は日本全国の不動産データベース「レインズ」を、ほぼ毎日のようにチェックしています。1都3県に限定してチェックをしていますが、毎日のようにチェックしていると、まれ・・・に出てくることがあります。

不動産投資 調査

だから「予算が小さいから」という理由だけで、すぐにワンルームマンションに飛びつかないで! というのが私の本音。

確かに数は少ないです。なかなか出てきません。特に、築年数から見て新しい物件や、立地の良い物件などは限られてきます。でも、まったくないわけではありません。だからこそ、少予算であっても「一棟モノ」物件の検討を除外してほしくないな・・・と思っています。

最近の事例から:こんな築浅物件も!

先日見つけた物件は千葉県にあるアパート。価格は1400万円前後、総戸数は1LDKが2戸という小規模な物件です。つまり、ワンルームマンションや戸建て投資と同じ予算枠で検討することが可能な物件ですね。

アパートの一棟モノ投資というと「最低でも、3000万とか5000万とかするんでしょう?」とイメージされがちですが、1000万円台でも存在します。しかも優良な物件で。今回の物件は、平成25年築という築浅で、とてもきれいな物件。こうした良質な穴場物件が安価に出てくるのは珍しいケースだと思います。でも探せば出てくるんです。

値段を見れば「ワンルーム投資」と同じ価格帯。ワンルームなら1部屋ですが、今回の物件なら部屋数は2倍です。しかも、ワンルーム投資の多くは20平米台。今回の物件は、ゆったりしていて、

・1階:28m2
・2階:33m2

ワンルーム物件とは異なり、非常にゆったりしている点は、確実に入居者を惹き付けるポイントになるでしょう。しかもキッチンが広く、料理好きには注目点。さらには、1LDKなのにクローゼットがしっかりと確保されているのは驚きでした。
(前オーナーの特別なこだわりだと思います)

「小さな物件だから、狭い部屋に違いない」そんなイメージを持って見学に訪れる入居希望者なら、このゆったり感と、きれいさ・・・。この「戸建て感」からくる落ち着きは、「あくせくしないで暮らしたい」という人には、アパートにはない独特の安心感を与えるはずだなと。

さらに言えば、この値段にして、設備も充実。

・TVドアホン
・2ロックドア
・シューズボックス
・ユニットバストイレ別
・シャワー付き洗面化粧台
・広いクローゼット
・防火シャッター(1階)
・全角部屋(2方向から光が!!)

買い物を含めた生活環境はこの通り。

【近くのスーパーやコンビニ】
・ベイシアスーパーセンター
・ドラッグセイムス
・セブンイレブン
・ローソン
・ファミリーマート
・ニトリ
・ドン・キホーテ

最寄り駅から東京駅までの電車の移動も1時間以内。このエリアは東側には農業地帯が広がるものの、西側には工場地帯があり、勤労者の住宅需要もあるエリア。また近くにはビジネスホテルがあり、出張のビジネス用途でも一定の需要があることがわかります。

なお今回の物件は、平成25年築で建物は約65平米。一方で、同じような徒歩圏の中古マンションを探してみると、72平米で、平成7年の案件が、ほぼ同価格帯で売りに出ていました。平成25年と平成7年・・・。ほぼ同じ価格帯です。

今回の物件は敷地が「正方形」ではなく、道路につながる通路が狭くなっている「旗竿地」。でも、2戸しかないということが幸いして、これがかえって「一戸建て」の庭のような落ち着きを与えているくらいです。また、隣が駐車場なので物件としての日当たりも良好。探し続けていると、こういう物件も出てくるんですよね。

ワンルーム投資や戸建てボロ物件と比較してみると

冒頭で書きましたが、「少額の不動産投資の手法」としてイメージされがちな選択肢として、

(1)ワンルームマンションへの投資
(2)戸建てボロ物件を買ってリフォーム再生

の2つを挙げました。今回の物件と比べてどうなのか、簡単に考えてみましょう。

(1)ワンルームマンション投資

今回の物件は1,400万円前後です。2戸で、年利は9%。でもワンルームマンションなら、同じ値段で1部屋の購入になりますね。入居者がつかない時期、ワンルームは賃料収入が0円となりますが、今回の物件の場合、1戸でも入居していれば、実質年利は「4.5%」です。

また、ワンルームの場合は賃料アップの工夫をするにしても「内装リフォーム」など限界がありますが、今回のような物件なら、

・自転車の駐輪場の整備
・バイク置き場の整備
・自動販売機の設置
・太陽光発電の設置

などなど、知恵を出せば賃料アップ取り組みが様々に可能です。ワンルームマンションは「投資」になりますが、一棟モノだと、「投資」だけでなく「経営することで収益アップ」ができるというメリットがあります。

また、将来の老朽化を考えた場合、ワンルームなら大規模修繕や建て替え問題にはトラブルもつきもの。管理がしっかりしていないと不安な要素も多くあります。その分、管理費や修繕積立金が高くつくケースも。でも今回のような物件であれば、修繕だけでなく、建て替えも自分の決断でできてしまいます。自分で物件を管理ができる(経営できる)ということですね。

この「経営できる」という点については、こちらもどうぞ。

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(2)戸建てボロ物件を買ってリフォーム再生

戸建てのボロ物件を購入し、リフォームをして再生。きれいにしてから賃貸に出して稼ぐという手法です。

大きなリスクとして見逃せないのが「修繕」の問題。雨漏りやシロアリの問題など。古い物件には相応の問題があります。

低い投資額でのチャレンジということで、セルフリフォームをやって・・・と説く投資術も見受けられます。でも、実際のところ、入居者に安心して住んでいただくことを考えれば、やはり専門のリフォーム業者にお願いして、万全の修繕を行うべきでしょう。

でも今回の物件は、まだ築5年。こうした不安点はいわゆる「ボロ物件」と比べれば、安心ですよね。

安価な物件には相応のリスクもあります。でも「築浅である」という点は、古いボロ物件に比べれば大きな安心材料になると言えます。

また、入居者にとって見れば、

・アパートよりも隣室との騒音トラブルが少ない
・部屋が広い分、荷物がたくさん置ける
・庭を使うこともできる
・戸建て感からくる開放感

といった安心感もありますよね。

低価格な物件は、ワンルームや戸建てだけじゃない!

というわけで、少額な不動産投資を考える場合でも、ぜひ「一棟モノ」を選択肢から外すのはもったいないです。

少額の不動産投資の手法として、例えば

(1)ワンルームマンションへの投資
(2)戸建てボロ物件を買ってリフォーム再生

の2点がイメージされがちだと言いました。

たしかに少額での投資が可能ですが、それぞれ難しさもあることも事実。「少額での不動産投資」を考える場合、その手法はこの2つだけではないですよ・・・ということは、ぜひ覚えておいていただきたい点です。

勝てる不動産投資を勉強するためには?

では、不動産投資で勝つにはどうしたらいいか・・・という話になりますが、私はやはり「勉強」することをオススメしています。やはり王道は、きちんと勉強し、きちんと考えること。関連するブログ記事としては、こちら。

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また、今回たとえば「ワンルームマンション」を話題にしましたが、「ワンルームは負債・アパートは資産」と銘打って、無料のセミナーを展開している不動産会社を見つけました。こうした会社のセミナーに足を運んでみるというのも、一つの方法ですね。



皆様の不動産投資の成功をお祈りしています。

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サムスル
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時の運と人の縁を極める日々の記録 】  渡邉 裕晃
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