「不動産投資のブームは終わったか」という議論が出てくるようになりました。2000年頃から不動産投資の状況を見てきた私の経験からすると、またそろそろそんな時期に入るんだな・・・という印象です。というのは、今までも不動産投資には「いい時期」と「悪い時期」という波があったからです。
「不動産投資のブームは終わったか」という議論が「Yes」か「No」かは別にして、不動産投資には「成長期」と「衰退期」というトレンドの波があることは事実。であれば、短期的な動向に左右されるのではなく、長期的な観点から行動できるようにしておきたいもの。
不動産投資で勝つためには、このトレンドの波の中でどう動いていくべきかをしっかり考えることが重要です。成長期であれ、衰退期であれ、それぞれの局面にチャンスがあり、それぞれの局面でやるべきことがあるはずです。今回は、このトレンドの波について考えてみたいと思います。
目次
不動産投資の栄枯盛衰は「銀行融資の拡大と縮小」がセット
この記事を読んでいる方は、いま不動産投資を実践中の物件オーナーか、あるいはオーナーになろうと準備を重ねていらっしゃる方々だと思います。
不動産投資の長い歴史をふまえて教訓を得るのも大事ですが、今回は、より実践に活かせるように、2000年以降の直近での動きを見てみることにします。
不動産投資の成長期、つまり「アパマン投資ブーム」と言われるものがスタートするのは、多くの場合「銀行による不動産融資の拡大」があり、そのブームの終息期するには、これまた多くの場合「銀行による不動産融資の縮小と引き締め」があります。
つまり、不動産投資の栄枯盛衰のトレンドを見ていると「銀行融資の拡大と縮小」がセットになっている傾向が見てとれるということです。
これは、今後のトレンドを見ていく上でも、大事なポイント。なぜなら、2018年に入ってからの不動産市場の収縮も、同じような背景をたどっているからです。
ロバート・キヨサキの著書「金持ち父さん貧乏父さん」
2000年に出版されたロバート・キヨサキの著書「金持ち父さん貧乏父さん」をご存知でしょうか？
資産と負債の違いとは何か。なぜお金持ちは、さらにお金持ちになっていくのか。どうしたらお金がたまり始めるのか・・・などを説いた書籍。不動産投資を推奨する本でもありました。徐々に売り始め、だんだん評判になっていき、ベストセラーになって注目を集めました。
2000年に発売された同書は、時間をかけて徐々に売れていきました。お金儲けに興味のある知人に紹介すると、次から次へと購入していきました。同書に影響されて、少ない自己資金を活かしながら効率よく不動産投資にチャレンジした知人は少なくありません。そして、翌2001年になると、日本でも「不動産投資信託」の販売がスタートします。
前回の不動産投資ブーム、耐震偽装とリーマンショック
「不動産投資信託」は、投資家のお金を集めて不動産を購入するという仕組み。そこから得られる賃貸収入や売却差益が、投資信託の配当に回ります。安値にあった日本の不動産を対象に小口から投資ができるとあって、注目を集め始めることになります。
こうして「大口の投資家」が誕生すると、銀行による不動産融資も活発化していきました。冒頭で書いた「銀行による不動産融資の拡大」のスタートです。
耐震偽装問題の発覚と建築基準法の改正へ
2005年になると「耐震偽装問題」が発覚。2007年には建築偽装に伴う建築基準法改正が行われ、不動産市況が冷え込んでいきます。そんな中で、銀行融資も一気に冷え込み・・・冒頭で書いた「銀行による不動産融資の縮小と引き締め」が始まります。
資金繰りが急速に悪化したことから、2008年には、東証二部のスルガコーポレーション、東証一部のゼファー、アーバンコーポレイション、創建ホームズなど、急成長をしていた新興の不動産会社が破綻。
リーマン・ショックで不動産価格は下落へ
リーマン・ショックによる不動産価格の大きな下落もあり、不動産投資信託「ニューシティ・レジデンス投資法人」の破綻へ。
そして2009年には、東証１部上場の日本綜合地所やパシフィックホールディングス、ジョイント・コーポレーションが会社更生法。セントレックス上場のエスグラントコーポレーションが民事再生法を申請するに至ります。
不動産投資の栄枯盛衰のトレンドを見ていると、「銀行融資の拡大と縮小」がセットになっている傾向があるということです。
今回の不動産投資ブーム、その始まり
そうした状況の中、不動産市場は一気に冷え込むことになります。景気の低迷にも拍車がかかり、歴史的な超低金利という状況に。今から思えば、まさにこの時が絶好の買い場となりました。
不動産市場は絶好の安値に
「大幅な暴落を迎えて、今後が見えない」「もっと下がるかもしれない」「これからどうなってしまうんだろう」・・・そんな状況の中では、なかなか不動産を買おうという動きは起きません。疑心暗鬼になった不動産オーナーは、安値であっても現金化を目指すことに。不動産の絶好の安値市場になります。
空前の超低金利で銀行はどう動いたか
そこにきての超低金利という状況。銀行はお金を貸したくて仕方がありません。そうした中で、次第と不動産投資への融資が始まっていきます。なにしろ不動産は安値。疑心暗鬼で買えない人たちばかり。そんな中にあって「買いたい！」という人がいれば、銀行が飛びつくのも無理はありません。
個人規模でコツコツ進め、不動産投資の成功者として「●●大家さん」という存在が出てきたこと。またインターネットの普及によって、ノウハウや手法、攻略法などが広がりやすかったことも影響して、「不動産投資をやってみよう！」というムードが発生します。
今回の不動産投資ブーム、その終息
いかなる頑強な投資ブームにも、いつかは終焉が訪れます。不動産投資の活況は、通常ではありえない状況を生み出します。
例えば個人の居住目的の住宅建設より、他人への賃貸目的の住宅建設が多いという状況。空前の低金利が、銀行を後押ししたことも大きいですが、こうした動きはいつまでも続くものではありません。
不動産価格の上昇と、不動産に対する銀行融資の伸びは、2016年の後半、そいて2017年頃から次第に、不動産投資への警鐘となって表れてきました。2018年になると、メディアでも不動産投資の終焉を予期する記事があらわれてきます。
スマートデイズのシェアハウス事業「かぼちゃの馬車」事件
さらには、スマートデイズのシェアハウス事業「かぼちゃの馬車」に関連し、販売したシェアハウスの一括借上げ（サブリース事業）の破綻、スルガ銀行の融資資料の改ざんというところから、銀行による過剰融資の問題がブーム終息の大きな引き金になりました。
2018年10月2日付けの日経で、金融庁がスルガ銀行に対し、投資用不動産向け融資の業務停止命令を出す方針を固めたとの報道も出ています。
スマートデイズという会社によるサブリース事業(転貸借)が破綻して、物件オーナーへのサブリース賃料が未払いに。その結果、多くのオーナーが自己破産に追い込まれた事件です。
シェアハウスは2種類あり、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」と、男性向けシェアハウス「ステップクラウド」です。
破綻の背景には、異常に高額な建築費が発生するなど、シェアハウスのビジネスモデルに問題があっただけでなく、スルガ銀行によるずさんな融資もありました。
多くの初心者投資家は、このビジネスモデルの問題性に気づかず、「家賃保証が受けられるから安心」「融資も受けられるから安心」という内容を安易に信じてしまったと言われています。
スマートデイズは、2018年4月に民事再生法の適用を申請。5月には破産手続開始決定を受けました。
東証一部TATERUによる融資資料の改ざん問題
また東証一部上場企業のTATERUでも、アパート販売事業において、融資資料の改ざんが発覚したことが問題視されています。
金融庁による不動産融資に対する監視強化によって、銀行全体が「不動産投資への融資」に及び腰になっていきました。
財産の裏付けが無い限りは、不動産投資に対する融資は難しい・・・。2018年10月現在での状況です。
不動産投資には「成長期」と「衰退期」というトレンドの波がある
不動産投資で身を立てたいと思うなら、こうした栄枯盛衰のトレンドがあるということを理解しておくべきです。以上にまとめた内容は、わかりやすくするために、あくまでも大雑把にまとめてみたにすぎません。
また、「成長期だからガンガン行くべきだ」とか「衰退期だから一斉に撤退すべきだ」というものでもありません。投資全般に言えることですが、「この先どこまで下がるかわからない・・・」という、誰も買いたくないような時期でこそ、相場の底値であったりします。
逆に「絶好調で、まだまだ上がるぞ！」とみんなが思っている時期であってこそ、相場の最高値であったりします。
私は不動産の業界にいて、様々な方々と交流をしますが、もう2016年の時点で「これから撤退する」と明言していた方もいます。「手持ちの不動産の多くを売却する」と。なぜならば、しばらくは上がるが、もうすぐピークを迎えるはずだから今のうちに手放したいと。
株式相場の格言に、「頭と尻尾はくれてやれ」というものがあります。もっと上がるかもしれないけれど早めに手仕舞いを。もっと下がるかもしれないけれど、早めに購入を。そうでなければ売りも買いもできないぞという教訓です
不動産投資：成長期であっても衰退期であっても生き残れる戦略とは？
不動産投資には「成長期」と「衰退期」があり、こうしたトレンドの波は短期的であれ長期的であれ繰り返すもの。不動産投資は、短期売買の差益を追求する「キャピタルゲイン」ではなく、長期的に見て利回りを追い求める「インカムゲイン」を追求するものである以上、長期的に勝つことが重要です。
つまり、「成長期だから参入すべき」「衰退期だから撤退すべき」ではなくて、「成長期であっても衰退期であっても生き残れる戦略」こそが重要だと考えます。
その戦略を立てるためにも、まずは「不動産投資には成長期と衰退期というトレンドの波がある」ということを自覚するのが大事だなと。
そこで次回のブログでは、そんな「悪い時期」つまり、不動産投資にとっての不況、不景気、融資引き締め期において、不動産投資をしようと思う人はどう行動するべきか、ということを考えてみたいと思います。
なお「不動産投資で勝つ」という観点からは、こちらの記事もどうぞ。
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【 時の運と人の縁を極める日々の記録 】 渡邉 裕晃
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