今回は不動産投資物件の探し方について、なかでも「未公開物件」や「非公開物件」を追いかけることの意味を取り上げてみます。例えば「公開情報の中に、お宝物件は無いよ」と耳にすることはありませんか？
不動産投資の「収益物件」の探し方には、いろいろな方法があります。例えば不動産サイトで検索をしたり、不動産会社のメールサービスに登録をしたり。検索をすればたくさんの不動産投資物件が出てきますし、メールサービスに登録をすれば、いろいろな物件のお知らせが届きます。
でも、自分が求めている条件に合うような魅力的な物件には、なかなか出会えなかったりします。いつまでたっても見つからない・・・。そんな中で聞こえてくるのが「公開情報の中に、お宝物件は無いよ」という声です。ネットに載らない物件、しかも未公開物件や非公開物件を追いかけるべきだよという考え方です。皆さんはどう思いますか？
目次
価値があるのは非公開物件だけ？
「公開情報の中に、お宝物件は無いよ」という声。つまり、本当に「お買い得」な投資物件は、
・非公開になっている特殊な内緒の物件
・誰も見ていない未公開の物件
・ネットに載らない物件、レインズに載らない物件
そういう物件の中にしか存在しないよ・・・という意見です。
レインズという物件情報データベース
不動産を売るという場合、物件の所有者である売主は、不動産会社に売却を依頼することになります。そしてその不動産会社は、物件情報を「レインズ」に登録します。レインズは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、日本全国の不動産業者がアクセス可能な物件情報データベースです。
登録の義務は、売却を依頼する「媒介契約」の種類に応じて、専属専任契約の場合は５日以内、専任契約の場合は７日以内、一般媒介の場合は特に決まっていません。レインズに登録されると、全国の不動産会社が閲覧可能な状態になります。
レインズに登録せず、非公開にしてしまう？
だから優良な物件はすぐになくなってしまうよ、と。また本当に優良な物件だったら、売却を受け付ける不動産会社が自社で買うか、レインズに登録したりせず、自分たちのお客様に対してクローズドなかたちでセールスをしてしまうはずだよ、と。なぜならその方が大きな利益になるから・・・という考え方です。
そうすると、たしかに「公開情報の中に、お宝物件は無いよ」という言い方は正しいように思えてきます。でも、お宝物件は非公開物件の中にしか無い・・・、これは本当なのでしょうか？
非公開物件の情報は、どうやって手に入れる？
非公開物件の情報を得る方法としては、どのような探し方があるのでしょうか？ そもそも非公開物件には、非公開にしなければいけないだけの事情があります。
非公開物件：前向きな理由で未公開にしているケース
前述の通り、仲介を依頼された不動産業者から見て、「非常に魅力的な物件だから自社で買い取りたい」とか「非常に魅力的。これならすぐに買い手が見つかる。ならば、他の業者に出さずに自社の優良顧客に提供して喜んでもらおう」と考えて、あえてレインズに登録せず非公開にする・・・という理由が考えられます。「物件が非常に優良だから」という、ある意味で「前向きな理由」ですね。
非公開物件：後ろ向きな理由で未公開にしているケース
一方で、「後ろ向きな理由」で非公開となっているケースも考えられます。例えば、所有者にとって、売りに出しているということがバレると都合が悪い・・・という場合もあります。ネットに載らない物件にはそれぞれの事情があります。
非公開だからといって、優良な不動産投資案件とは限らない
つまり、非公開物件だからイコール優良だとは限らないわけですが、それを前提で「では、どうしたら非公開情報が手に入るか」ということです。
そもそも不動産業者は、どんな方に非公開物件の情報を届けたいでしょうか？ 非公開ですから、誰にでも提供する・・・というわけにはいきません。
非公開物件の情報を手に入れる方法
買ってくれそうな方。「買いたい」という意欲だけではだめで、「実際に買える」という資力のある人でなければいけません。あるいは、そういう知り合いが近くにいるという人ですね。不動産会社としては、買う力の無い方に情報をもっていっても仕方がないからです。すると、非公開物件の情報を得る方法は、自然と見えてきますね。
非公開情報のうち優良な物件の情報がほしければ、不動産取引の実績もあり、新たに購入するだけの資力もあることをアピールし、それをきちんと証明して納得してもらう必要があるわけです。ネットに載らない未公開物件（非公開物件）の情報を手に入れるには、それなりの準備が必要になります。
公開情報の中から、お宝の「収益物件」を見つける！!
でも、そんなことは一朝一夕にできることではありません。では「お宝物件を探すのはあきらめるべき？」という話になってくるわけですが、「公開物件の情報からも、お宝を見つけることはできますよ」と私は考えています。
レインズのデータベースをチェックする
ほぼ毎日ですが、私は朝の７時頃になると「レインズ」のデータベースで物件をチェックするようにしています。なぜ午前７時かというと、レインズは、毎日朝の７時からアクセスが可能になるからです（面白いですよね、２４時間体制のデータベースではないのです）。
お客様がまさに現在お探しになっている物件の条件だったり、お客様に提示したら関心を持たれるだろうな・・・という条件だったり。主に首都圏ですが、新着情報をチェックしています。また余裕のある時には、自分が個人で買いたいと思える条件でも探してみたりします。ただレインズの欠点は、不動産業者でしか検索ができないということです。
ネットで公開された物件の中にも発見が
さまざまな条件から、最新物件をピックアップし、これはと思うものがあれば調査をします。グーグル・マップで場所を確認したり、あるいは不動産業界の仲間と連絡をとりあったりと。その結果として、お客様に提案できるそうなものがあれば参考情報としてお送りしたり・・・という流れです。
「公開情報」を分析していくわけですが、これだけのことでも毎日やっているといろいろな発見があるものです。ネットに載らない非公開物件を追いかけずに、ネットに載っている公開物件を吟味するだけでも学べることは多いのです。
不動産業者にとっても意外と大変な作業
公開情報の中から分析を続けていく・・・。これは本当に地道な作業です。だからこうした作業を軽んじる人もいます。
プロはレインズの公開物件を見ない？
実際のところ、私自身も不動産業者と交流をしていると、業者の営業マンから聞かされることがあります。「レインズなんて、ほとんど見ませんよ」とか、「誰でもアクセスできる情報ですからねぇ」とか。私が毎日にようにチェックをしていると話すと「まじめですねぇ」なんて言われたり。
「優良な物件は非公開情報の中にしかない」という考え方。あるいは、「非公開情報から探した方がいいよ」という考え方です。公開情報を軽んじる人は意外といます。でも、地道に見ていると、お宝物件に出会うことは実際にあるんですよ。不動産業者も意外と気づいていないのが現実です。というか、大変な作業なんですよね。
ネットに載っている公開物件も注目すべき
先日も「これは！」と思う案件を見つけたので、ある不動産業者にオススメした時のこと。すぐに返事が来て、「これはいい！ぜひ購入の交渉をしたいです」と。良い物件なので自社で買いたいというのです。具体的にどんな点を魅力に感じて、どういう収支計算のもとで購入したいと思ったのか・・・などなど詳しく教えてもらいました。「ぜひ買いたい」と。
そんな中で、「でもこんな良い物件、どうやって見つけたんですか？」と聞かれました。私は胸を張って「レインズですけど」と答えました。相手の方は「ええっ？ レインズに・・・」と。もう絶句状態でした。公開情報の中にもあるんですよ。お宝情報、もしくはお宝にたどりつけるヒントが。
公開物件の情報からも、お宝を見つけることはできる
たしかに地道な作業です。時間はかかるし効率の悪い手法なのかもしれません。実績のある不動産投資家さんを見ていると、収益物件の探し方はさまざま。でも時間のある方であれば、じっくりとじっくりと情報を探し続ける・・・ということもやられているようです。
不動産投資物件の情報が来るようになると
もちろん不動産投資の実績を積まれている方で、それなりの資力もあるという人であれば、非公開情報が持ち込まれる機会も増えてきます。また、懇意にしている不動産会社や担当者がいれば、非公開物件だけでなく、公開物件の中からでも、「これは」と思える物件を提案してくれるケースも多いでしょう。自分で地道に探すことをしなくても不動産投資の物件情報が来るわけです。
プロの不動産投資家に優良な投資物件の情報が集まる理由
でも、そんな方であっても、自分で地道に物件情報を探し続ける・・・とう努力を並行して行われている投資家さんは少なくないようです。そして「これは」という物件を見つけると、自分で買おうとするか・・・、あるいは「自分の希望条件とは合わないけれど、●●さんだったらピッタリかも」と思えるものであれば、仲間に知らせてあげる。そのかわり、もし彼が良い物件を見つけてくれたら率先して紹介してもらう・・・というような関係性をつくる、というようなケースもあります。
「良い物件は非公開情報にしかない」というわけではなく、「公開情報の中にも魅力的な物件がある」ということを知っているからこそ、情報を軽んじることなく取り扱うことができるわけですね。
公開物件の情報からも、お宝を見つけることはできる
さらに言えば・・・、多くの人が「公開情報」を軽んじるからこそ、魅力的な「お宝物件」を見逃すのだと。公開情報の中にこそ、本当のお宝が残っているものなのだ・・・とも言えるかもしれません。
だから「非公開情報へのアクセスが難しいな・・・」とあきらめている人がいれば、「公開物件の情報からも、お宝を見つけることはできますよ」とお伝えしたいと思います。
外交情報のプロ、佐藤優さんが教えてくれたこと
一つだけエピソードをご紹介させて下さい。
「公開情報の中にこそ、真のお宝がある」
このことを私に教えてくれたのは、元外交官で現在は作家として知られる佐藤優さんです。
「外交インテリジェンスの世界では、秘密情報の９割以上は公開情報の中にひそんでいるんです」
新聞、テレビ、ラジオ、インターネット・・・。 たくさんの情報が公開されている中で、その「 読み解き方」を知らないばかりに、 真の情報価値を見逃すというのが実情だと。
「ファイナンシャルプランナー」のコンセプトを初めて日本に紹介し、ウォーレン・バフェットの著書をたくさん翻訳された三原淳雄さん。その三原さんの私的勉強会に参加させてもらった時、私の隣に座っていた佐藤優さんが教えてくれたのが、そのことでした。
そして私は思ったのです。これは、きっと「不動産投資」の世界でも当てはまるのでは？ と。だから毎日にように物件資料にあたっています。
非公開情報に飛びつくのではなく、公開情報から地道に探し続けよう
「良い物件なんて、非公開物件の中にあるんですよ」という声があるのは事実です。でも、そう言われたって、私は公開情報へのアクセスを続けるでしょう。なぜなら、お宝物件に近づくための大きなヒントが隠されているからです。
不動産投資物件を吟味するための「鑑識眼」
もし公開情報を軽んじる人がいれば「なら、どうぞ非公開物件を追いかけて下さい」とお伝えします。実際に非公開物件の中に優良物件があるのかもしれません。そして実際にあるはずです。
でも前述の通り、非公開物件にアクセスするには、それなりの用意が必要で、そうでない場合はなかなかアクセスができないということを知るべきです。そして「公開物件の中にも、お宝物件がある」と信じて、情報を探しつづけること。いたずらに誰かの「お得情報」を盲信するのではなく、自ら探し続けることで、物件情報の「鑑識眼を磨く」ことこそが重要だと私は考えます。
情報を得る方法だけでなく、お宝物件を認識できる能力を
佐藤優さんが語った「外交インテリジェンスの世界では、秘密情報の９割以上は公開情報の中にひそんでいるんです」というメッセージ。厳密に言えば、公開情報の中にあるのは、秘密情報そのものではなく、秘密情報のヒントがあるということ。あくまでも「ヒント」です。でも、公開情報をしっかりとチェックし続ける中で、「読み解き方」を磨き続ければ、隠されている秘密情報が自然と見えてくるのだと。
だから私は思うのです。公開されている不動産情報を吟味するだけでも、その「読み解き方」をふまえていれば、必ずや、隠されたお宝物件が見えてくると。お宝であることに気づかない人が多くいる中で、鑑識眼をもった人ならそれが「お宝である」と分かる状態がくるということです。私が不動産業者に提案し「えっ？この物件、レインズで見つけたんですか！」と驚かれたように。
まとめ
収益物件の探し方には、いろいろな方法があります。でも、非公開物件の中にしか「掘り出し物」は無い・・・という声を心配しないでほしいなと思います。
（１）不動産サイトから探す
（２）不動産会社の情報サービスから情報をもらう
（３）不動産業者に接触して、公開情報から情報を得る（自分で分析する）
などなど。地道かもしれませんが、本当にお宝を手に入れたいなら労力をいとうべきではありません。
どこかに誰か優れた人がいて、いつかきっと私のためにお宝物件をもってきれくれる・・・。そんな幻想が「かぼちゃの馬車」のようなインチキ投資につながります。きちんと現場の情報を見て、自分の鑑識眼を磨き続けましょう。きっと、あなた自身のお宝が自然と出てきますから。
というわけで、今回は「不動産投資の物件の探し方」と題し、お宝収益物件探しについてのお話をしてみました。公開情報の中にも掘り出し物件はあります。皆さんの参考になれば幸いです。
■参考：このテーマに関連するブログ記事です。こちらもどうぞ。
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【 時の運と人の縁を極める日々の記録 】 渡邉 裕晃
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